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評価の仕組みについて
土地の評価は、固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します｡価格(評価額)についても、固定資産評価基準に基づき、売買実例価格をもとに算定した正常売買価格を基礎として、適正な時価を評価する方法によって決定します。
地目については、宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。
評価方法・課税標準額について
価格(評価額)は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価格をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。
評価額(宅地の場合)
評価額は、次の順位に沿って算出していきます。
- 道路・家屋の疎密度・公共施設等からの距離、その他宅地の利用上の便を考慮して地区・地域を区分
- 標準宅地(奥行、間口、形状等が標準的なもの)の選定
(地価公示価格、都道府県地価調査価格及び鑑定評価価格の活用) - 主要な街路の路線価の付設
- その他の街路の路線価の付設
- 地区・地域内の各筆の画地計測
(街路の状況等を主要な街路の状況等と比較衡量して付設します。一画地の宅地ごとに評価額を算出します) - 評価額単価算出
課税標準額について
特例措置について
人の居住の用に供されている土地(住宅用地)については、住宅一戸につき、次より算出した額が課税標準額となります。
- 小規模住宅用地(200平方メートル以下の敷地) 価格の6分の1
- 一般住宅用地(200平方メートルを超える部分の敷地) 価格の3分の1
※家屋の床面積の10倍の地積を限度とします。また、敷地のうち住宅用地として課税される面積の割合は、次表のように家屋の種類によって異なります。
| 家屋の種類 | 居住部分の割合 | 住宅用地の率 |
|---|---|---|
| 専用住宅 | 全部 | 1 |
| 非住宅 | 0 | 0 |
| 下記以外の併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
| 2分の1以上 | 1 | |
| 地上5階以上の 耐火建築物である併用住宅 |
4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
| 2分の1以上4分の3未満 | 0.75 | |
| 4分の3以上 | 1 |
専用住宅とは専ら人の居住の用に供する家屋をいい、併用住宅とはその家屋の一部が居住の用に供されている家屋をいいます。
負担水準について
地域や土地によりばらつきのある負担水準を均衡させるために負担調整措置が導入されています。負担水準の算式は下記のとおりです。
- 負担水準=前年度課税標準額÷今年度評価額
※住宅用特例がある場合は評価額に特例率(6分の1又は3分の1)を乗じてからの算出となります。
- 課税標準額算出について
負担水準を算出したら下記の内容で課税標準額を決定します。
住宅用地(小規模住宅・一般住宅)の負担調整措置区分表
| 負担水準 | 課税標準額の求め方 |
|---|---|
| 1.0以上 | 評価額に特例率(6分の1又は3分の1)乗じた額 |
| 0.8以上1.0未満 | 前年度課税標準額を据え置き |
| 0.2以上0.8未満 | 前年度課税標準額+評価額に特例率(6分の1又は3分の1)乗じた額×5% ただし、上記により算出した額が、評価額に特例率(6分の1又は3分の1)乗じた額の80%を超える場合、上記により求めた額ではなく評価額に特例率(6分の1又は3分の1)乗じた額の80%を課税標準額とします。 |
| 0.2未満 | 評価額に特例率(6分の1又は3分の1)乗じた額の20%を下回る場合には、評価額に特例率(6分の1又は3分の1)乗じた額の20%を課税標準額とします。 |
商業用地等の宅地の負担調整措置区分表(非住宅の宅地、雑種地など)
| 負担水準 | 課税標準額の求め方 |
|---|---|
| 0.7超 | 当該年度価格(評価額)×70% |
| 0.6以上0.7未満 | 前年度課税標準額を据え置き |
| 0.6未満 | 前年度課税標準額+評価額×5% ただし、上記により算出した額が、評価額の60%を超える場合、上記により求めた額ではなく評価額の60%を課税標準額とします。 |
| 0.2未満 | 評価額の20%を下回る場合には、評価額の20%を課税標準額とします。 |
負担調整措置
例、非宅用地,面積460m²の場合
| 区分 | 評価額 | 課税標準額 (負担調整措置) |
課税標準額 | 負担水準 |
|---|---|---|---|---|
| 平成6年 | 12,694,160 | 1,378,344 | 8,885,912 | - |
| 平成9年 | 13,402,560 | 1,792,880 | 9,381,792 | - |
| 平成10年 | 13,402,560 | 1,972,168 | 9,381,792 | 13% |
| 平成11年 | 13,402,560 | 2,169,384 | 9,381,792 | 15% |
| 平成12年 | 13,544,608 | 2,386,322 | 9,481,226 | 16% |
| 平成13年 | 13,544,608 | 2,624,954 | 9,481,226 | 18% |
| 平成14年 | 13,544,608 | 2,887,450 | 9,481,226 | 19% |
| 平成15年 | 11,355,652 | 3,104,008 | 7,948,956 | 25% |
| 平成16年 | 10,686,214 | 3,336,809 | 7,480,350 | 29% |
| 平成17年 | 10,140,746 | 3,503,649 | 7,098,522 | 33% |
| 平成18年 | 10,034,978 | 4,005,398 | 7,024,485 | 35% |
| 平成19年 | 9,987,862 | 4,504,791 | 6,991,503 | 40% |
| 平成20年 | 9,789,510 | 4,994,267 | 6,852,657 | 46% |
| 平成21年 | 9,691,158 | 5,478,824 | 6,783,811 | 52% |
| 平成22年 | 9,542,394 | 5,955,944 | 6,679,676 | 57% |
評価額(青)に対しての本則課税(黄)です。評価額が下落していれば同様に課税標準額(黄)が下がっているのがわかるかと思います。しかし現在は、負担調整措置を適用している課税標準額(ピンク)であるため、毎年徐々に上昇し、課税標準額に追いつこうとしています。評価が下がっても、税が上昇するのが、評価額(青)と負担調整措置の課税標準額(ピンク)の関係にあるからです。
税務課
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FAX 098-895-3048